Nueva ley de alquileres: cuál será el impacto en los contratos

El Congreso aprobó la última semana la nueva Ley de Alquileres que reforma el vínculo entre propietarios e inquilinos. La nueva norma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece las reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario. “Ahora resta su reglamentación y la publicación en el Boletín Oficial de la Nación. Es importante saber que los contratos que se firmen al otro día de la publicación de la ley en el estarán abarcados por la nueva norma, no así los que se hayan firmado antes”, sostuvo la agrupación Inquilinos Asociados en un comunicado.

En ese sentido, el Artículo 23 establece: “La disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”. La nueva norma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario

En tanto, aquellos contratos que se renueven a partir de la oficialización de la ley estarán enmarcados bajo los parámetros sancionados por el Congreso la semana pasada. Mientras que los que se encuentran en curso, hasta la fecha de su vencimiento, no tendrán modificación. Según un relevamiento de la plataforma de propiedades Zonaprop el alquiler de una unidad de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires subió en mayo 2,8% y ronda los $21.900 por mes. No obstante, aclara que el incremento de las locaciones continúa en el camino de la desaceleración y registra el segundo mes consecutivo en incrementarse inferiores a 3%. En lo que va del 2020 acumulan una suba del 15,5%, unos 4 puntos porcentuales por encima de la inflación.

En los primeros 5 meses de 2020 el valor promedio de los alquileres subió 15,5%, unos 4 puntos porcentuales por arriba de la inflación
Valores medios, según los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Si se toma como ejemplo un departamento de dos ambientes y unos 50 metros cuadrados, los más caros están en Puerto Madero, con $46.360 en promedio; Palermo $27.526; Nuñez $25.031; Recoleta $24.587 y Belgrano $23.787, según Zonaprop. De esta manera, quien tiene la intención de alquilar un departamento en Belgrano deberá desembolsar hasta $71.811 con la ley vigente. El monto total está constituido por hasta dos meses de depósito, un mes de alquiler y el gasto de pedido de informes ( $450). La certificación de firmas es gratuita.

Pero si se contempla la nueva ley de alquileres, que aún no entró en vigencia, el monto inicial a desembolsar se reduce sensiblemente, en el caso del ejemplo a $48.024, dado que la norma reduce a un mes la exigencia del depósito en garantía. En el barrio de Caballito, el monto medio de las locaciones baja considerablemente. Allí se requiere para ingresar a un departamento de 50 m2 hasta $61.824 con la ley vigente y $41.366 a partir de la oficialización de la nueva norma. En La Boca los costos de entrada son aún más bajos, para el ejemplo citado: se necesitan en la actualidad hasta $55.278, y se reduciría a $37.002, siempre considerando valores promedio de las locaciones, las cuales varían según la ubicación y estado del inmueble. Mientras que alquilar una unidad de vivienda similar a la detallada en Palermo exigiría disponer actualmente de unos $83.028, y $55.502 desde el momento de la reglamentación de la nueva ley.

Otros cambios en la legislación

Entre las novedades que introdujo la norma sancionada la última semana por el Congreso figuran las actualizaciones de precios. Los nuevos alquileres firmados tras la publicación de la ley se ajustarán una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios según el Ripte (Remuneración Imponible para el Trabajador Estable, que informa la Anses, y 50% por la evolución de la inflación que mide el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec). Hasta ahora, los valores de los alquileres se definen cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales o cuatrimestrales, preestablecidos. En este contexto, desde el sector inmobiliario advirtieron que los precios de los alquileres en los últimos años vinieron subiendo por debajo de la inflación.

Según los índices de la plataforma de propiedades Zonaprop, en 2018, los alquileres porteños crecieron 35%, mientras que la inflación fue de 47,6%. En 2019, aumentaron 33% y el IPC 54,5 por ciento. Hasta ahora, los valores de los alquileres se definen cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales o cuatrimestrales. Sin embargo, advierten en el sector que no hay que perder de vista que los contratos que se vencen en estos meses están amparados por el Decreto 320/20, que prorrogó hasta el día 30 de septiembre de este año la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles (los que vencieron desde el 20 de marzo pasado).

“Todo lo que se haga en favor de mejorar la situación de inquilinos y propietarios es bienvenido, veremos qué impacto tiene a futuro ya que aún es muy pronto para tener una dimensión real sobre los efectos de esta nueva ley. Si bien ya fue sancionada, recién entrará en vigencia el próximo 30 de septiembre e impactará sobre los nuevos contratos de alquiler”, anticipó a Infobae Federico Barni, country manager de Navent en Argentina. Según un informe de la asociación Inquilinos Agrupados, el 49% de los inquilinos de todo el país tiene problemas para pagar el alquiler de junio. “Vemos con respecto al mes anterior, una baja de 10 puntos en el cumplimiento del pago del mes, que seguramente sea por la apertura de la cuarentena en varias provincias del país, aunque de todas formas el resultado es realmente preocupante. La grave crisis económica puede verse cuando observamos que un 68% tiene menos ingresos o dejó de percibirlos”, destacó.

Por otro lado, a pesar de la obligatoriedad que fija el Decreto 320/20 a pagar mediante transferencia por CBU, Inquilinos Agrupados observó que 44% del sector relevado pagó en efectivo el alquiler. Asimismo, el 67% dijo estar endeudado o recibiendo ayuda de algún familiar. “Es menester entender que la necesidad de extender el Decreto 320/20 es fundamental para evitar una crisis habitacional que deje a miles de familias en la calle”, destacaron desde la agrupación de marras. Existen dos maneras de rescindir anticipadamente un contrato: con causa y sin causa. Ambas requieren notificar al locador por carta documento, según explican en Inquilinos Agrupados, a cargo de Gervasio Muñoz.

En el primer caso, el inquilino puede rescindir el contrato sin que exista una causa imputable al propietario una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. “El Código Civil establece el pago de una multa de un mes y medio de alquiler, si la rescisión se realiza durante el primer año de contrato y de un mes de alquiler, si se realiza transcurrido dicho plazo”, aclara la organización. Mientras que si la rescisión es con causa cuando, porque, por ejemplo se produce un daño en la vivienda que el locador no solucionó en tiempo y forma, como puede ser una filtración de humedad, el inquilino notifica al propietario y éste no lo resuelve debidamente, el inquilino no está obligado a esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del contrato, ni avisar con anticipación; sin pagar multa y podrá reclamar la restitución de su depósito en garantía. “Todo esto, independientemente del descuento en el precio del alquiler que pueda corresponder en cada caso”, indica Inquilinos Agrupados en su página web.